Regulamin rozliczania kosztów gospodarki zasobami NSM Sopot Dolny

 

Tekst jednolity

Załącznik do Regulaminu Rozliczania Kosztów Gospodarki Zasobami NSM Sopot Dolny

REGULAMIN ROZLICZANIA KOSZTÓW GOSPODARKI ZASOBAMI NSM SOPOT DOLNY

§1

Podstawa prawna

1. § 69 ust. 2 Statutu Spółdzielni

§2

Zakres regulaminu

1. Regulamin określa zasady rozliczania kosztów eksploatacji podstawowej, podatku nieruchomości, opłaty za wieczyste użytkowanie gruntów, wywozu nieczystości oraz tworzenia i gospodarowania funduszem remontowym. Uwzględniono również zasadę podziału innych przychodów Spółdzielni.

§3

Zasady ogólne

1. Koszty poniesione na utrzymanie poszczególnych rodzajów zasobów odnosi się odpowiednio do miejsc ich powstania, tj. poszczególnych nieruchomości.
2. Rozliczenie kosztów eksploatacji podstawowej lokali mieszkalnych i użytkowych funduszu remontowego przeprowadza się w okresach miesięcznych.
3. Poniesione koszty są podstawą ustalenia odpowiednich stawek opłat.

§4

Fizyczna jednostka rozliczeniowa
1. Fizyczną jednostką rozliczeniową kosztów gospodarki zasobami lokalowymi jest powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych i użytkowych (handlowych, usługowych, biurowych, socjalno-kulturalnych i garaży).
2. Powierzchnią użytkową lokalu mieszkalnego jest powierzchnia wszystkich powierzchni znajdujących się w lokalu, tj. pokoje, kuchnie, przedpokoje, łazienki, WC i spiżarnie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego zalicza się również powierzchnię zajętą meble wbudowane lub obudowane. Nie wlicza się do powierzchni użytkowej 1 mieszkalnego: balkonów, loggii, antresol, pralni, suszarni, strychów i piwnic.
Do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego nie wlicza się tej części powierzchni w pomieszczeniach o sufitach nie równoległych do podłogi (mansardy), której wysokość od podłogi wynosi mniej niż 140 cm. Jeżeli wysokość pomieszczenia lub jego części wynosi od 140 do 220 cm to do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego wlicza się 50% powierzchni tego pomieszczenia lub jego części. Powierzchnię lokalu lub jego części o wysokości równej i wyższej niż 220 cm wlicza się w 100%.
3. Do pomieszczeń przynależnych do danego lokalu czyli pomieszczenia socjalne, korytarze, łazienki, zamknięte pomieszczenia składowe, magazynowe, piwniczne oraz garaże z wyjątkiem strychów, antresol, balkonów, loggii. Do powierzchni lokalu użytkowego zalicza się również powierzchnię zajętą przez meble wbudowane i obudowane. Powierzchnia lokalu zajęta przez urządzenia techniczne związane z funkcją danego lokalu jest powierzchnią tego lokalu.
Powierzchnią pomieszczeń służącą kilku użytkownikom lokali (np. wspólny korytarz, wspólne urządzenia sanitarne) należy obliczać w proporcjonalnych częściach do powierzchni poszczególnych lokali. Do powierzchni lokalu użytkowego wlicza się również powierzchnię piwnic przynależnych do lokalu.
4. Do powierzchni użytkowej lokali użytkowych wielokondygnacyjnych zalicza się 50% powierzchni rzutu poziomego schodów łączących poszczególne pomieszczenia wewnętrzne lokalu.
5. Powierzchnię użytkową mieszkań i lokali użytkowych dla celów rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi oblicza się według dokumentacji technicznej budynku przyjętej przez Spółdzielnię w trakcie odbioru lub wg rzeczywistego pomiaru.
6. Przy obliczaniu powierzchni należy przyjmować wymiary na wysokości 1,0 m ponad poziom podłogi odpowiedniej kondygnacji, wynik pomiaru powierzchni użytkowej podaje się z dokładnością dwóch miejsc po przecinku.

§5

Koszty eksploatacji podstawowej
1. Celem rozliczenia kosztów eksploatacji podstawowej jest ustalenie wysokości obciążeń dla:
a) lokali mieszkalnych,
b) lokali użytkowych.
2. Do kosztów eksploatacji podstawowej zalicza się wszystkie koszty ponoszone przez Spółdzielnię w celu właściwej obsługi mieszkańców:
a) wynagrodzenia i narzuty pracowników będą rozliczane w następujący sposób:
– wynagrodzenia i narzuty pracowników działu technicznego (majster, administrator), specjalisty ds. organizacyjnych, kadr i członkowsko-mieszkaniowych, pracownika administracyjnego zajmującego się lokalami użytkowymi obciążą koszty:
60% lokale mieszkalne
40% lokale użytkowe
– wynagrodzenia i narzuty gospodarzy domów i konserwatorów obciążą koszty:
90% lokale mieszkalne
10% lokale użytkowe
b) materiały i wyposażenie,
c) odpisy na fundusz socjalny,
d) pozostałe koszty, tj. amortyzacja, ubezpieczenie, opłaty pocztowe, usługi transportowe, koszty
elektryczna, obsługa RN, Walnego Zgromadzenia i inne, utrzymania lokali własnych (c.o., c.w., podatek od nieruchomości, woda, kanalizacja, energia
e) koszty utrzymania czystości i porządku na: placach zabaw, terenach zielonych, chodnikach i parkingach oraz drogach wewnętrznych
f) koszty ogólne Spółdzielni.
1. Koszty eksploatacji lokali użytkowych obciąża się dodatkowo:
a) odpisem na dofinansowanie stawki eksploatacyjnej lokali mieszkalnych, który stanowi różnicę pomiędzy rzeczywistymi kosztami, a uzyskanymi przychodami na tej działalności;
b) odpisem na fundusz remontowy lokali mieszkalnych i użytkowych stanowiącym różnicę
pomiędzy przychodami, a poniesionymi kosztami na tej działalności.
Ogólna kwota odpisu wymieniona w punkcie a i b określana jest każdorazowo w planie gospodarczym na dany rok.
4.Koszty konserwacji i napraw bieżących substancji mieszkaniowej w wykonawstwie własnym (konserwatorzy) obejmują:
a) wynagrodzenia i narzuty ZUS,
b) odpisy na fundusz socjalny,
c) materiały i wyposażenie,
d) amortyzacja, koszty przejazdów.
Koszty bieżącej konserwacji są ewidencjonowane w okresach miesięcznych na poszczególne nieruchomości i są odnoszone w ciężar kosztów eksploatacji podstawowej lokali mieszkalnych i użytkowych.
5. Podatek od nieruchomości (tj. podatek od budynków) oraz opłata za dzierżawę i użytkowanie wieczyste gruntu, w wysokości określonej przez Radę Miasta, odnoszone są na poszczególne rodzaje zasobów, tj. lokale mieszkalne, użytkowe i garaże według miejsc powstawania. W/w stawki ustala się na dany rok kalendarzowy w terminie do końca miesiąca marca. Roczne obciążenie powyższymi opłatami dzieli się na powierzchnię użytkową oraz ilość miesięcy rozliczeniowych.
6. Koszt wywozu nieczystości bytowych i wielkogabarytowych obciążają odpowiednio koszty lokali mieszkalnych i użytkowych. Dla zasobów zlokalizowanych w Gminie Sopot, opłaty za tę usługę wnoszone są na podstawie zużycia wody w gospodarstwie domowym.
Szczegółowe zasady w tym zakresie uchwalane są przez Rade Miasta Sopotu.
Dla zasobów zlokalizowanych w Gdańsku Oliwie, opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi rozliczane są od m² powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego.
Stawki odpłatności uchwalane są przez Radę Miasta Gdańska.
7. Koszty ponoszone na konserwację domofonów są rozliczane proporcjonalnie do ilości mieszkań w danym budynku i stanowią podstawę do ustalenia stawki jednostkowej opłaty wnoszonej miesięcznie.
8. Koszty ponoszone na konserwację instalacji anten zbiorczych (AZART) rozliczane są do ilości gniazd w danym budynku i stanowią podstawę do ustalenia stawki jednostkowej wnoszonej miesięcznie.

§6

Koszty eksploatacji dźwigów
1. Koszty eksploatacji dźwigów obejmują:
a) koszty energii elektrycznej,
b) ubezpieczenie,
c) odpis na konserwacje dźwigów proporcjonalny do ilości dźwigów w budynku,
d) opłata za dozór techniczny.
Koszty energii elektrycznej ustalane są na podstawie wskazań podliczników.
Wysokość odpisu na konserwacje dźwigów ustala się na dany rok w planie gospodarczym biorąc pod uwagę przewidywane koszty konserwacji dźwigów i energii elektrycznej.
Suma powyższych kosztów w danym roku oraz ilość mieszkańców lokali obsługiwanych przez dźwigi jest podstawą ustalenia stawki za użytkowanie dźwigów na l osobę na miesiąc. Pełną opłatę za użytkowanie dźwigów ponoszą osoby zamieszkujące II piętra i wyższe, natomiast mieszkańcy I piętra wnoszą opłatę w wysokości 50% obowiązującej stawki. Osoby zamieszkałe na parterze nie są obciążane opłatą za użytkowanie dźwigów. Użytkowników dźwigów zwalnia się z opłat w części dotyczącej eksploatacji dźwigu, za każdy dzień unieruchomienia dźwigu, w stosunku proporcjonalnym do opłaty miesięcznej. Za każdy dzień unieruchomienia dźwigu uważa się taki dzień, w którym dźwig w godzinach od 6°° do 22 miał przerwę nie mniejszą niż 4 godziny. Uzyskana kwota bonifikaty odciąża koszty utrzymania dźwigu w danym budynku.Podstawą do stwierdzenia czasu unieruchomienia dźwigu są kontrolki dźwigu poświadczone przez pracownika Administracji. Remonty dźwigów realizowane są w ramach funduszu remontowego tworzonego z odpisu przez dany budynek.

§7

Koszty energii cieplnej, wody i energii elektrycznej

1. Koszty energii cieplnej, wody i energii elektrycznej ponoszone przez Spółdzielnię oraz opłaty z tego tytułu wnoszone przez mieszkańców odnoszone są według miejsc powstawania. Wysokość opłat zaliczkowych oraz sposób rozliczenia z mieszkańcami w/w nośników energii określa odrębny Regulamin naliczania i rozliczania opłat za energię cieplną, elektryczną oraz wody i odprowadzenia ścieków.

§8

Koszty ogólne Spółdzielni
1. Koszty ogólne Spółdzielni obejmują koszty związane z funkcjonowaniem Zarządu oraz organów samorządowych w Spółdzielni.
2. Koszty ogólne odnoszone są na poszczególne działalności lokali mieszkalnych, użytkowych, w tym garaży, według następującej zasady:
– lokale mieszkalne – 49%
– lokale użytkowe – 49%
– garaże – 2%

§9

Tworzenie i gospodarowanie funduszem remontowym

1. Fundusz remontowy przeznaczony jest na pokrycie kosztów prac budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego lub modernizację istniejących zasobów mieszkaniowych.
2. Fundusz remontowy Spółdzielni tworzy się z wyodrębnionych funduszy remontowych budynków.
3. Plan remontów tworzy się na podstawie potrzeb remontowych wynikających ze stanu technicznego zasobów do wysokości funduszu remontowego Spółdzielni określonego w pkt.7.
4. Potrzeby remontowe zasobów wynikają z corocznych przeglądów przeprowadzanych przez Zarząd przy udziale przedstawicieli budynków.
5. Przy ustalaniu potrzeb remontowych bezwzględne pierwszeństwo przysługuje realizacji nw. robót:
a) usunięciu zagrożenia życia i skutków klęsk żywiołowych,
b) usuwaniu wad powodujących degradacje stanu technicznego,
c) dokonywaniu przeglądów i prac wynikających z Prawa Budowlanego.
6. Plan remontów Spółdzielni pod względem rzeczowym i finansowym uchwala Rada Nadzorcza
na wniosek Zarządu.
7. Fundusz remontowy Spółdzielni tworzony jest z następujących środków:
a) odpisów z lokali mieszkalnych i użytkowych poszczególnych budynków,
b) części pożytków z tytułu najmu lokali użytkowych, dzierżaw terenów, stropodachów pod montaż masztów antenowych, operatorów świadczących usługi telekomunikacyjne, opłat za korzystanie z dróg, parkingów osiedlowych oraz infrastruktury podziemnej przez podmioty zewnętrzne. szyldów, reklam itp.,
c) przeniesienia prawa lokatorskiego do lokalu mieszkalnego w prawo odrębnej własności lub sprzedaży lokali,
d) kwot odszkodowań otrzymywanych od ubezpieczycieli z tytułu szkód majątkowych,
e) dochodów spółdzielni z pozostałej działalności operacyjnej i dochodów finansowych (odsetki od lokat i nieterminowych opłat, nie zwróconych kaucji gwarancyjnych itp.)
f) innych tytułów na podstawie uchwały Rady Nadzorczej bądź Walnego Zgromadzenia np. nadwyżka bilansowa.
8. Fundusz remontowy budynku tworzony jest dla każdego budynku mieszkalnego z następujących źródeł:
a) odpisów z lokali mieszkalnych i użytkowych danego budynku,
b) części pożytków z tytułu najmu lokali użytkowych, dzierżaw terenów, dzierżawy stropodachu budynku pod montaż masztów antenowych, operatorów świadczących usługi telekomunikacyjne, opłat za korzystanie z drogi dojazdowej do budynku oraz przyległego parkingu, a także z tytułu korzystania z infrastruktury podziemnej przez podmioty zewnętrzne. szyldów, reklam, tj. proporcjonalnie do ogólnej powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych w budynku,
c) przeniesienia prawa lokatorskiego do lokalu mieszkalnego w prawo odrębnej własności lub sprzedaży lokali,
d) kwot odszkodowań otrzymywanych od ubezpieczycieli z tytułu szkód majątkowych powstałych na budynku,
e) dochodów spółdzielni z pozostałej działalności operacyjnej i dochodów finansowych w proporcji jak w pkt. b.
9. Potrzeby remontowe budynku winne być w całości finansowane z funduszu remontowego budynku określonego w pkt 8.
10. Jeżeli koszt koniecznych do wykonania prac remontowych na budynku przekracza rzeczywiste wpływy na funduszu remontowym, dopuszcza się następujące formy pomocy:
a) udzielenie zwrotnej pożyczki ze środków pochodzących z funduszu remontowego innych budynków posiadające dodatnie saldo,
b) wydłużenie terminu spłaty wynagrodzenia dla Wykonawcy za wykonanie przedmiotu umowy na warunkach określonych w pkt 10.2.
10.1. Warunkiem udzielenia pożyczki określonej w pkt a jest posiadanie własnych środków finansowych, stanowiących minimum 30% planowanych robót. Kwota udzielonej pożyczki nie może przekraczać 36-miesięcznego odpisu na fundusz remontowy budynku.
Decyzję o udzieleniu pożyczki podejmuje Zarząd Spółdzielni, w porozumieniu z samorządem mieszkańców danej nieruchomości, a następnie przedkłada Radzie Nadzorczej do zatwierdzenia w formie uchwały.
Pierwszeństwem dofinansowania w formie pożyczki, o której mowa w pkt a, będą objęte te remonty i modernizacje, które mają znaczący wpływ na obniżenie opłat za mieszkanie, bezpieczeństwo i komfort zamieszkiwania, ochronę środowiska tj.:
– roboty termomodernizacyjne,
– wymiana dźwigów osobowych,
– likwidacja piecyków gazowych i jednoczesny montaż instalacji ciepłej wody użytkowej,
– wymiana instalacji zimnej wody i kanalizacji,
– wymiana instalacji elektrycznej z aluminiowej na miedzianą
w dalszej kolejności na :
– remonty placów i dróg dojazdowych, ciągów pieszych,
– rekultywację terenów zielonych,
– inne ważne remonty z punktu widzenia mieszkańców danej nieruchomości
10.2. Podstawę wydłużenie terminu do spłaty wynagrodzenia dla Wykonawcy za wykonanie przedmiotu umowy, o którym mowa w pkt b, będzie stanowić umowa zawarta przez Zarząd Spółdzielni za zgodą Wykonawcy, na okres nie dłuższy niż 36 miesięcy od daty odbioru robót.
11. Na wniosek mieszkańców budynku o rozszerzenie prac remontowych przekraczających wielkość zgromadzonych środków, Rada Nadzorcza może zwiększyć fundusz remontowy budynku o dodatkowy odpis z lokali mieszkalnych danego budynku.
12. Dodatkowe prace mogą być wykonane na wniosek mieszkańców wyłącznie w przypadku dodatniego salda na funduszu remontowym na danym budynku. Suma dodatkowych wydatków nie może przekroczyć salda tegoż funduszu.
13. Dodatnie lub ujemne saldo na funduszu remontowym budynku oraz uzyskane środki pomocowe w formie zwrotnej pożyczki będą bilansowane z kosztami i przychodami na funduszu remontowym danej nieruchomości.
14. Zarząd składa coroczne sprawozdanie z realizacji planu remontów pod względem rzeczowym i finansowym.
15. Jeżeli członek Spółdzielni lub osoba niebędąca członkiem posiadająca prawo do lokalu, wystąpi z pisemnym żądaniem przeniesienia na ich własność lokalu, Spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez wnioskodawcę spłaty ujemnego salda powstałego na funduszu remontowym nieruchomości z tytułu udzielonej pożyczki z innych nieruchomości.
16. Jeżeli na dzień podjęcia przez właścicieli lokali położonych w danej nieruchomości budynkowej uchwały, o której mowa w art. 24¹ ust. 1 Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o Spółdzielniach mieszkaniowych lub jeżeli po przeniesieniu przez Spółdzielnię własności ostatniego lokalu Spółdzielnia przestanie sprawować zarząd daną nieruchomością, saldo funduszu remontowego tej nieruchomości wykazywać będzie wartość ujemną – członek Spółdzielni lub osoba nie będąca członkiem, zobowiązani będą na wezwanie Spółdzielni do wpłat na jej rzecz kwoty odpowiadającej ujemnej wartości funduszu remontowego, proporcjonalnie do powierzchni lokalu. W przypadku gdy saldo funduszu remontowego tej nieruchomości wykazywać będzie wartość dodatnią, Spółdzielnia będzie zobowiązana do wypłaty kwoty odpowiadającej dodatniej wartości funduszu remontowego.
17. Spółdzielnia może tworzyć także fundusz remontowy garaży, na który składają się wyodrębnione fundusze poszczególnych zespołów garażowych lub garaży wolnostojących. Uchwałę w tej sprawie podejmuje Rada Nadzorcza, kierując się wymogami Prawa Budowlanego.

§10

1. Do osób zalegających w opłatach eksploatacyjnych za mieszkanie, Spółdzielnia wysyła w pierwszej kolejności upomnienie, a w dalszej procedurze, wezwanie do zapłaty i wezwanie ostateczne- przedsądowe.
2. W przypadku braku spłaty zadłużenia przez osobę, w stosunku do której orzeczono prawomocny nakaz zapłaty i uzyskano klauzulę wykonalności, Zarząd Spółdzielni wystąpi do Komornika Sądowego o wszczęcie egzekucji wierzytelności.
3. W stosunku do Członków Spółdzielni zalegających w opłatach eksploatacyjnych za mieszkanie, co najmniej przez okres trzech miesięcy, a w przypadku garaży dwóch miesięcy, Rada Nadzorcza, na wniosek Zarządu Spółdzielni może podjąć uchwałę o wykluczeniu z grona członków Spółdzielni. W przypadku wykluczenia, taka osoba ponosi pełne koszty wynikające z eksploatacji lokali mieszkalnych.
4. W przypadku Najemców lokali użytkowych, jeżeli zaległość czynszu najmu przekracza wartość kaucji stanowiącej krotność miesięcznych opłat, Spółdzielnia wypowiada umowę najmu w trybie natychmiastowym.
5. W przypadku nie wykonywania przez osobę upoważnioną do lokalu mieszkalnego, lokalu użytkowego, względnie najemcy lokalu użytkowego obowiązku uiszczenia opłat w terminie, Spółdzielnia będzie naliczała odsetki ustawowe z upływem ostatniego dnia miesiąca, za który winna wpłynąć należność. W odniesieniu do członków Spółdzielni w wyjątkowych sytuacjach uzasadnionych ciężką sytuacją ekonomiczną, długotrwałą chorobą, utratą pracy, Zarząd Spółdzielni może odstąpić od naliczania odsetek.
6. Windykację wierzytelności lokali mieszkalnych i użytkowych Spółdzielnia może zlecić zewnętrznej firmie windykacyjnej.
7. Koszty windykacji zaległości z tytułu opłat za używanie poszczególnych lokali prowadzonej przez zewnętrzną firmę windykacyjną obciążają wyłącznie dłużników. Wysokość kosztów windykacji ponoszonych przez dłużników wynikać będzie z umowy zawartej przez Spółdzielnię z zewnętrzną firmą windykacyjną.
8. Obciążenie dłużników kosztami prowadzonej windykacji dokonywane będzie poprzez zarachowanie kwoty należnej zewnętrznej firmie windykacyjnej, z każdej dokonanej wpłaty przez dłużnika, będącej następstwem prowadzonych czynności windykacyjnych przez tę firmę poprzez pomniejszenie dokonanej wpłaty o koszty prowadzonych czynności w wysokości wynikającej z umowy z zewnętrzną firmą windykacyjną.
9. Dział Finansowo-Księgowy prowadzić będzie odrębne konto, na które zarachowane będą kwoty stanowiące koszty prowadzonych czynności windykacyjnych przez firmę zewnętrzną stanowiące wynagrodzenie umowne.
10. W przypadku, gdy osoba zalegająca w opłatach za lokal mieszkalny lub użytkowy, zapłaci wierzytelności stanowiące więcej niż jednomiesięczny wymiar opłat i nie wskaże okresów, których wpłata dotyczy, Spółdzielnia dokona zaksięgowania wpłaty , w pierwszej kolejności, na poczet poprzednich okresów.

§11

Kierując się szczególnie ważnym interesem ekonomicznym Spółdzielni, bezpieczeństwem mieszkańców i strategią wykonywania remontów, uchwaloną przez Walne Zgromadzenie, Rada Nadzorcza może ustalić na okres przejściowy w formie uchwały inne zasady spłaty ujemnego salda na funduszu remontowym poszczególnych nieruchomości budynkowych.

Postanowienia końcowe

Regulamin został zatwierdzony uchwałą Nr 7/2016 Rady Nadzorczej N.S.M. Sopot Dolny w dniu 19.09.2016r. i obowiązuje od dnia 01.01.2017r.

Pobierz Kopię